Geerbte Immobilie in Hamburg verkaufen
Ein Erbfall bringt vieles auf einmal: Fristen, Unterlagen, Steuerfragen – und oft mehrere Erben, die sich einigen müssen. Hier finden Sie den Ablauf Schritt für Schritt. Und wenn Sie möchten, übernehmen wir den Verkauf. Auch dann, wenn Sie nicht in Hamburg wohnen.
Drei Situationen, drei Prioritäten
Kein Erbfall ist wie der andere. Was zuerst zu tun ist, hängt vor allem davon ab, ob Sie allein erben, mit anderen zusammen – und wie weit Sie von der Immobilie entfernt wohnen.
Sie erben allein
Sie entscheiden selbst: verkaufen, vermieten oder einziehen. Wichtig ist vor allem der Zeitpunkt – wegen steuerlicher Fristen und weil ein leerstehendes Haus jeden Monat Kosten verursacht.
Sie erben gemeinsam mit anderen
Dann gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft. Verkaufen geht nur, wenn alle zustimmen. Eine neutrale Bewertung ist oft die beste Grundlage, um sich zu einigen. Mehr dazu
Sie wohnen nicht in Hamburg
Wir übernehmen die Arbeit vor Ort: Schlüssel, Besichtigungen, Unterlagen. Sie bleiben per Telefon, E-Mail oder Video auf dem Laufenden und müssen nur für das Nötigste anreisen – oft gar nicht.
Vom Erbfall bis zum Verkauf
Die Reihenfolge ist fast immer dieselbe. Manche Schritte laufen parallel – Unterlagen sammeln und den Wert ermitteln können Sie zum Beispiel schon, während der Erbschein noch beantragt ist.
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01
Erbe annehmen oder ausschlagen
Sie haben sechs Wochen Zeit, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Stellung als Erbe erfahren haben. Lebte die verstorbene Person im Ausland oder sind Sie selbst bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate. Wer nichts unternimmt, hat das Erbe angenommen. § 1944 BGB
Sind Schulden im Spiel, lohnt sich vorher ein genauer Blick auf den Nachlass.
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02
Erbnachweis besorgen
Für Grundbuch und Verkauf müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind: mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament bzw. Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. § 35 GBO
Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist in der Regel ein Erbschein nötig.
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03
Finanzamt und Grundbuch
Den Erwerb melden Sie innerhalb von drei Monaten beim Erbschaftsteuer-Finanzamt – bei Immobilien auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde. § 30 ErbStG
Die Umschreibung im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Den Erbnachweis am besten gleich beilegen. Wer direkt verkauft, muss sich vorher nicht selbst eintragen lassen. § 40 GBO
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04
Unterlagen und Immobilie sichern
Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Fehlt etwas, fordern wir es mit Ihrer Vollmacht an.
Parallel: Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren, Heizung im Winter nicht abschalten, Post umleiten.
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05
Wert ermitteln und entscheiden
Verkaufen, vermieten, selbst nutzen – oder übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die anderen aus? Grundlage ist eine realistische Bewertung. Sie zeigt allen Erben dieselbe Zahl und macht die Entscheidung leichter. Zur Beispielrechnung
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06
Verkaufen und beurkunden
Zuerst sprechen wir vorgemerkte Käufer an, dann folgen auf Wunsch alle Portale gleichzeitig. Wir koordinieren Besichtigungen, prüfen die Finanzierung der Käufer und bereiten den Notartermin vor.
Nicht alle Erben müssen dafür nach Hamburg reisen – der Notar zeigt Wege, etwa per Vollmacht.
Checkliste: Unterlagen für den Verkauf
Nicht alles muss am ersten Tag vorliegen. Vieles können wir mit Ihrer Vollmacht bei Ämtern, Hausverwaltung oder Bezirksamt anfordern.
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Baupläne, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung
- Energieausweisbeim Verkauf in der Regel Pflicht
- Belege über ModernisierungenHeizung, Dach, Fenster, Dämmung
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplanvon der Hausverwaltung
- Bei Vermietung: Mietverträge und Mieterliste
- Vollmachten der Miterbenwenn eine Person den Verkauf koordiniert
Wenn mehrere Erben entscheiden müssen
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Über das Haus als Ganzes können sie nur gemeinsam verfügen. Für einen Verkauf müssen also alle Erben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben – persönlich oder per Vollmacht. § 2040 BGB
Jeder Miterbe kann verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird. Gelingt keine Einigung, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Bevor es so weit kommt, gibt es in der Praxis drei Wege. § 2042 BGB · § 180 ZVG
Gemeinsam verkaufen
Die Erben verkaufen die Immobilie zusammen und teilen den Erlös nach ihren Erbquoten.
- Marktpreis statt Versteigerungsergebnis
- Klare Aufteilung, kein Streit über den Wert
- Einer kann per Vollmacht für alle handeln
Ein Erbe übernimmt
Ein Miterbe behält die Immobilie und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dabei in der Regel nicht an. § 3 Nr. 3 GrEStG
- Ein fairer Wert ist die Basis für die Auszahlung
- Für den hinzugekauften Anteil beginnt steuerlich eine neue Spekulationsfrist
- Auf Wunsch Kontakt zu passenden Finanzierungspartnern
- Beispielrechnung ansehen
Teilungsversteigerung
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen.
- Oft langwierig, mit Gerichts- und Gutachterkosten
- Welcher Preis erzielt wird, ist nicht planbar
- Belastet das Verhältnis der Erben zusätzlich
Unsere Rolle: neutral für alle Erben. Eine Bewertung, ein Ansprechpartner, dieselben Informationen für jeden Miterben. Wir drängen niemanden in eine Richtung – das letzte Wort hat die Erbengemeinschaft. Rechtliche Fragen klären Notar oder Fachanwalt für Erbrecht.
Zwei Wege, eine ehrliche Rechnung
Viele Erben möchten das Elternhaus behalten. Oft scheitert das nicht am Willen, sondern an der Auszahlung der Geschwister. Bevor Sie entscheiden, lohnt ein Blick auf beide Wege. Mit denselben Zahlen für alle.
BeispielDrei Geschwister erben ein Haus in Hamburg. Wert: 750.000 €
Gemeinsam verkaufen
Das Haus wird zum Marktpreis verkauft, der Erlös nach Erbquoten geteilt. Danach ist das Thema für alle abgeschlossen.
250.000 €je Erbe, einmalig- Verkaufserlös
- 750.000 €
- Anteil je Erbe (vor Verkaufskosten)
- 250.000 €
- Laufende Kosten danach
- keine
Steuerlich zählt, wann die verstorbene Person gekauft hat. Zur Spekulationsfrist
Eine Schwester übernimmt
Sie behält das Haus und zahlt ihre beiden Geschwister aus. Das klappt, wenn Einkommen und Eigenkapital die Rate tragen.
2.500 €Rate pro Monat*- Auszahlung an die Geschwister
- 500.000 €
- Zins / Tilgung im Beispiel
- 4 % / 2 %
- Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer
- zusätzlich
* Vereinfacht: Auszahlung voll finanziert, ohne Eigenkapital. Für die übernommenen Anteile beginnt steuerlich eine neue Spekulationsfrist.
Vier Fragen, die die Entscheidung tragen
Was ist das Haus wirklich wert?
Maßgeblich ist der Marktwert, nicht der Wunschpreis. Angebotspreise auf Portalen sind keine Verkaufspreise.
Was darf man damit machen?
Selbst nutzen, vermieten oder als Ferienwohnung? Gerade bei Ferienimmobilien, etwa an Nord- oder Ostsee, ist die genehmigte Nutzung nicht selbstverständlich.
Was muss gemacht werden?
Heizung, Dach, Fenster, Dämmung: Bei älteren Häusern kommen schnell sechsstellige Beträge zusammen. Das gehört in jede Rechnung, egal welcher Weg.
Was ist tragbar?
Kann die Person, die übernimmt, Auszahlung, Rate und Sanierung stemmen? Das prüft ein Finanzierungspartner. Den Kontakt stellen wir auf Wunsch her.
Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch. Neutral und mit denselben Zahlen für alle Erben. Die Beispielrechnung ist vereinfacht und kein Finanzierungsangebot. Konditionen und Machbarkeit prüft ein Finanzierungspartner.
Vier Punkte, die Sie vor dem Verkauf kennen sollten
Erbschaftsteuer und Steuern auf den Verkauf sind zwei verschiedene Dinge. Die eine hängt vom Erbe ab, die andere davon, wann und wie verkauft wird.
Erbschaftsteuer § 16 ErbStG
Sie hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab – nicht davon, ob Sie verkaufen. Steuerpflichtig ist nur, was über dem persönlichen Freibetrag liegt.
- Ehe- und eingetragene Lebenspartner
- 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder
- 400.000 €
- Enkel
- 200.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen, andere
- 20.000 €
Das Familienheim § 13 ErbStG
Ehepartner und Kinder können das selbst bewohnte Elternhaus unter Umständen steuerfrei erben – wenn sie selbst einziehen. Bei Kindern gilt das für bis zu 200 m² Wohnfläche.
Achtung: Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend. Das sollten Sie vor einem Verkauf unbedingt prüfen lassen.
Spekulationsfrist § 23 EStG
Der Erbfall ist kein Kauf. Es zählt, wann die verstorbene Person die Immobilie gekauft hat. Liegt das mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Gewinn beim Verkauf steuerfrei.
Bei kürzerer Haltedauer kann der Verkauf trotzdem steuerfrei sein, etwa wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde. Das prüft im Einzelfall Ihr Steuerberater.
Grunderwerbsteuer § 3 GrEStG
Für den Erwerb durch Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an – ebenso wenig, wenn Miterben den Nachlass untereinander aufteilen. Beim Verkauf an Dritte trägt sie in der Praxis der Käufer.
Wichtig: Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihre Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater – auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit ihm ab.
Damit Sie sich um das Wesentliche kümmern können
Ein Erbfall kommt selten zu einem guten Zeitpunkt. Wir nehmen Ihnen die Arbeit rund um den Verkauf ab – mit den Werkzeugen, die wir für jeden Verkauf nutzen.
Käufer, die bereits suchen
Ihre Immobilie geht zuerst an vorgemerkte Interessenten aus unserer Datenbank. Das spart Zeit und erlaubt einen diskreten Verkauf, wenn Sie das möchten.
Eine Bewertung für alle Erben
Nachvollziehbar, auf Basis aktueller Vergleichsdaten. Jeder Miterbe bekommt dieselben Zahlen – das schafft Vertrauen und beschleunigt die Einigung.
Vor Ort, auch wenn Sie es nicht sind
Schlüssel, Besichtigungen, Unterlagen. Und über das deutschlandweite BETTERHOMES-Netzwerk erreichen wir auch Käufer, die aus anderen Regionen nach Hamburg ziehen.
Übernahme mit Finanzierung
Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, stellen wir auf Wunsch den Kontakt zu passenden Finanzierungspartnern her – damit die Auszahlung der anderen gelingt.
Was ist die geerbte Immobilie wert?
Eine realistische Bewertung ist meist der erste Schritt – und oft der Punkt, an dem sich alle Erben einigen können. Danach entscheiden Sie in Ruhe, wie es weitergeht.
- kostenlos und unverbindlich
- auch per Telefon oder Video
- für alle Erben gemeinsam
Geerbtes Haus verkaufen: kurz beantwortet
Darf ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Ja, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen können – mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben zustimmen. Vorher lohnt ein Blick auf die Spekulationsfrist und, wenn Sie das Elternhaus steuerfrei als Familienheim geerbt haben, auf die zehnjährige Nutzungspflicht.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus verkaufe?
Die Erbschaftsteuer hängt nicht vom Verkauf ab, sondern vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 €. Eine Ausnahme ist das Familienheim: Wer das Elternhaus steuerfrei geerbt hat, weil er selbst eingezogen ist, verliert die Befreiung in der Regel, wenn er innerhalb von zehn Jahren verkauft oder auszieht.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Nur, wenn zwischen dem Kauf durch die verstorbene Person und Ihrem Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und ein Gewinn entsteht. Der Erbfall selbst startet keine neue Frist. Auch innerhalb der zehn Jahre kann der Verkauf steuerfrei sein, etwa bei Selbstnutzung – das prüft Ihr Steuerberater.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Dann ist zuerst Reden gefragt. Oft hilft eine neutrale Bewertung, weil sie Klarheit über den Wert schafft. Möglich ist auch, dass der Miterbe die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Rechtlich beraten Sie dazu Fachanwälte für Erbrecht.
Lohnt es sich, das geerbte Haus zu behalten?
Das hängt vor allem an drei Zahlen: dem Marktwert, der Auszahlung an die Miterben und dem Sanierungsbedarf. Ein Beispiel: Erben drei Geschwister ein Haus im Wert von 750.000 €, muss die Person, die es behält, 500.000 € auszahlen. Bei rund 4 % Zins und 2 % Tilgung sind das etwa 2.500 € im Monat, dazu kommen Instandhaltung und laufende Kosten. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch, die Finanzierung prüft ein Finanzierungspartner.
Brauche ich für den Verkauf einen Erbschein?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt für das Grundbuch in der Regel diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist meist ein Erbschein nötig.
Kann ich verkaufen, ohne nach Hamburg zu kommen?
Ja. Besichtigungen, Unterlagen und die Abstimmung mit Käufern übernehmen wir vor Ort. Für den Notartermin gibt es Lösungen, etwa per Vollmacht oder über einen Notar an Ihrem Wohnort. Das klärt der beurkundende Notar mit Ihnen.
Muss das Haus vor dem Verkauf geräumt sein?
Nicht unbedingt. Für Besichtigungen ist ein aufgeräumtes Haus von Vorteil, zur Übergabe sollte es in der Regel leer sein – sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist. Was sinnvoll ist, besprechen wir zu Beginn gemeinsam.
Was kostet die Bewertung?
Nichts. Die Bewertung durch ElbeHomes ist kostenlos und unverbindlich. Sie entscheiden danach in Ruhe, ob und wie Sie verkaufen möchten.
Rechtsgrundlagen
- Ausschlagungsfrist: § 1944 BGB
- Erbengemeinschaft: § 2040 BGB (gemeinschaftliche Verfügung), § 2042 BGB (Auseinandersetzung), § 180 ZVG (Teilungsversteigerung)
- Grundbuch: § 35 GBO (Erbnachweis), § 40 GBO (Verkauf ohne Voreintragung), GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110 (Gebührenfreiheit binnen zwei Jahren)
- Erbschaftsteuer: § 13 (Familienheim), § 16 (Freibeträge), § 30 ErbStG (Anzeigepflicht)
- Spekulationsfrist: § 23 EStG · Grunderwerbsteuer: § 3 GrEStG
Stand Oktober 2026. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.